什么是别墅产权？
关于“别墅产权”的理解，很多人其实是不正确的。 人们常说的“别墅产权”，实际是指对土地使用权（地上附着物）的享有年限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定： 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 土地使用权出让合同应当包括下列主要条款： 从上述法规中不难看出，当地政府有权决定土地的使用方式（比如是建房屋还是搞绿化）、容积率等规划要求，但并不能直接决定土地的最终使用权归属。也就是说，哪怕你是花600万买的地，当地政府也只能给你30年使用年期（除非你缴纳土地出让金延长使用期限）。
当然，如果当地政府为了支持本地经济发展，可能会给予一些企业特殊待遇。比如某企业投资2亿元建造厂房，政府可能特批40年的土地使用期。但是，这2亿元的厂房不能出售给个人，也不能以其他方式转让给其他人。
普通市民购买商业性质的别墅，土地的使用权（也就是所谓的“别墅产权”）一般只有40年左右。而如果是国家干部或事业单位员工，利用职权之便，低价甚至免费获取的土地（所谓“划拨土地”，详见《划拨用地目录》），那么“别墅产权”就更短了，有的甚至是永久使用权！
在经济发达的城市，有许多大款、老板，都斥巨资建起了独门独院的宅第，这就是人们通常所说的别墅。
那么，建造别墅有无限制？建造的别墅属于什么性质的房地产？对此，必须把握好两个问题：
一、严格按城市规划建造别墅
城市规划对于一般市民并不重要，他们只要按国家有关规定建造或者购买普通住宅就足够了。但是，建造别墅属于特殊行为，就必须要考虑城市规划的要求。一般说来，在大城市或者中等城市中，规划区内原则上是不允许建造别墅的。只有在大城市规划区外的郊区和中、小城市的近郊区以及旅游区、疗养区，才允许按照严格审批的规划建造别墅。所以，在经济发达的上海郊区已陆续建成许多别墅；在深圳特区也有许多别墅区。因此，如果想建别墅，首先要看是否符合当地城市规划，如果不符合城市规划，就千万不要去搞。如果符合城市规划，也应当先申请批准建设计划和定点，再由城市规划行政主管部门审查后批准详细规划和设计方案。取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，才可申请办理有关用地和开工手续，进行施工。否则，不仅所建的别墅不被承认，而且已用的资金也难以收回。
二、别墅是有产权的房地产
我国城市土地是全民所有的，所以，个人建造别墅，也只能是享有一定期限的土地使用权而不可能享有土地所有权。别墅的所有权属于投资人或者投资者，投资者既可以是本城市的公民，也可以是华侨、港、澳、台同胞和外国朋友，通过有偿土地使用办法取得建设用地使用权，在建设用地上建造了独门独院的住宅即可形成别墅。别墅在使用年限内可以出租、出售、抵押或者转让给合法的继承人。
