房地产企业多是国企？
因为房地产商要负责一个城市甚至几个城市的房地产开发，所以一般都是当地国资企业作为股东成立项目公司。 比如，某房地产商在某个城市开发了10个项目，可能成立10个公司，每个公司开发一个项目。那么，这10个项目就属于这些公司名下的“项目公司资产总额”。
为了融资和做账方便，这些项目公司注册资本金往往很高（比如每个项目3亿元注册资本金），但实际投入很少甚至没有（因为钱都用来买地了）。然后这些开发商再从这些项目公司的资本公积或者盈余公积里面提出来一部分钱作为公司日常运营资金。 因为每一个项目都需要大量资金、承担巨额成本，而每一个项目的利润却很有限，所以这种运营模式本质上跟政府借钱没有什么区别——你只付出了很小的成本（相对于项目总投资来说）就获取了巨大的利益（对于一个城市建设来说，土地价值是非常大的）；而你获得的这些收益又会被再投入到另一个新的项目当中去。
当然，这个过程中，由于地价涨跌等原因还会产生一些额外收入或支出，但这些资金量一般都很小，不影响本质。 所以，从这个角度看，房地产国企的估值方法确实可以类比地方政府债的估值方法…… 2021年5月18日追加回答： 昨天刚看完《大趋势》这本书，分享里面关于政府债务的一个图表： 根据书中观点，我国国债收益率曲线要远远低于其它国家，这意味着我们国家的债市是被严重低估的了。按照国际货币基金组织估计，我国财政赤字率（即政府负债率）到2016年底大概达到6.6%，已经接近国际安全线（政府负债率的安全基准值为6%）。 但其实大家对政府(包括地方政府和基层政府)的隐性负债情况更加担忧——这些隐性负债主要体现在对土地价值的评估上。
之前看过某著名券商的一份报告，认为我国的GDP每年对土地的贡献值大概是6-7万亿（意味着GDP增长1%，对土地的投入就要增加6000亿甚至更多），而这部分土地的估价目前普遍存在大幅高估的情况。如果考虑未来几年土地出让金的收入减少（因城镇化进程放缓，卖地收入将大幅度下降），再加上土地折旧（房子建设成本只有3000/平方米，但土地价格往往高达20000/平方米），地方政府的隐性负债问题将会非常突出。 至于土地低估、房价暴跌的风险……谁敢赌这一把呢？