中国楼市泡沫会来吗？
首先，这个泡沫有多大。 泡沫就是估值与盈利不匹配带来的资产价格上升。所以最直观的反应就是市值/PE或者市值/GDP的比值是否过高。 中国目前的房价收入比已经高达9.2（国际安全线的比值是6-7），远远高于全球主要国家的平均水平；人均住房面积超过了35平方米，也高于发达国家的人均水平。
如果考虑到中国的城镇化还有很大空间，人口还在持续向大城市集中，城市的房屋供给曲线是在向下走，那么我国的房价收入比有继续上升的空间。 所以从绝对值来看，我国房产的泡沫还是比较大的。 但是要比较我国房地产和国际其他国家的情况，还需要一个指标——国民净资产中房产的价值比例。这个数据是很可能的被低估了，因为它没有考虑城镇居民拥有的农村宅基地价值以及集体建设用地上的房屋价值。如果把这些土地价值和房屋价值加进来，我国居民住房资产的比例一定会大幅提高。
根据国际上通用的衡量标准，当一国居民的住房资产占其全部资产的比重超过40%，就表示这个国家已经出现了严重的房产泡沫。 从目前国内的情况来看，一线城市和部分新二线城市的人口流入多，产业活跃，经济增长前景好，这些因素都会推动房地产市场的继续上涨。所以，除了刚需之外，投资需求也会越来越多，那些资金会不断涌入这些城市，推升房价水平。 而三四线城市的房地产则是另外一幅景象。在去库存的大背景下，这些地方的房价虽然也在上涨，但是涨得没有那么凶猛。同时，在棚改接近尾声的情况下，未来可能只剩城镇化的东风还在托着这些城市的房地产。当城镇化进程渐趋缓，或是到了某一个时期，这些城市的房地产很有可能就会像日本的七八十年代一样，进入长期的低增长甚至负增长状态。
如果就泡沫的产生而言，中国房地产市场已经产生泡沫，就是否会破的问题，中国楼市会持续有泡沫，但很难真正破掉。
一、中国房地产市场确实存在泡沫。
第一、存在过度投机。中国房地产市场20多年来的高速发展中夹杂着大量的投机炒作行为。从1993-1998年的宏观调控到2003-2007的宏观调控历程，投机炒作行为成为推动房价上涨的关键因素。而近几年的调控实践也反复证明了这一点，投机炒作行为不但依旧存在，甚至更为突出。
第二、存在过度投资。中国房地产市场从房地产投资者的角度来看，投资过度问题，不仅表现在绝对投资规模的增加，而且其投资比重也大幅攀升，并超过了合理的区间。从2003年起，购置土地和开发建设资金占到60%以上，2006年这一比重高达70.9%，2007年为68.8%，2010上半年是67.87%，虽然绝对比重略有下降，但整体上仍明显高于调控之前各年份水平。与此同时，用于支付拆迁补偿、三通一平和其他土地开发工程费用比重则明显减少，从2004年的23.7%降至2010年上半年的13.08%。
第三、存在过度融资。中国房地产市场已经成了商业银行重要的融资对象，对银行贷款的依赖程度越来越高。到2010年6月末，房地产贷款余额同比增速超过同期各项贷款同比增速2个百分点，房地产贷款余额占各项贷款余额的比重则比2002年6月末升高了6.4个百分点；房地产贷款中的开发贷款和购房贷款余额占房地产贷款余额的比重之和，比2002年6月末提高了约16.3个百分点。
第四、存在过度溢价。从市场交易的结果，即房价的增长变化来看，总体上存在过度增长的问题。2003-2006年，房价增长很快，2005年四季度-2006年一季度时，全国70个大中城市房价同比涨幅一度达到13%，其中新建住宅价格同比涨幅一度接近20%。2006-2007年调控初见成效，全国房价涨幅回落至10%以内。2008年全球金融危机爆发后，调控政策调整，导致2009年房价大涨，2009年四季度和2010年一季度，房价同比涨幅一度达到8.5%和9.2%。与之相比，同期全国城镇单位在岗职工年平均工资仅增长了约800-1000元，2009年仅增长了7.5%；个人可支配收入增长也未见超过2008年水平，2010年上半年仅增长了13.7%。
第五、存在过度负债。随着房价的持续走高和住房信贷市场的迅速成长，房地产业及购房者面临较高的财务风险和偿债风险。随着房地产业投入增长和住房信贷增长，房地产业及购房者所背负的债务不断加重，并且呈现加速增长趋势。
二、中国楼市不会破的主要原因。
第一、中国的城镇化正处于高速发展阶段，中国目前城镇化率为46.6%，而世界上工业化国家城镇化率一般达到80%，中国还有30%多的增长空间。在此过程中，每年约有1500万的农村人口进入城镇，城镇人口每年以超过3%的速度增长，由此带来的住房刚性需求，中国城镇人口人均现有住房面积大概25平方，中国正在不断推动城市危旧房改造工作。
目前发达国家普通城市住房年交易量大约在3%～4%，住房在居住4～8年后会被换置。而去年我国城市住房存量在180亿平米，每年置换或交易规模为5.4亿～7.2亿平米。按照目前我国住房平均交易价格每平米5000多元计算，房屋交易规模就是2.7～3.6万亿元。如果按照6%的中介费率，仅存量房交易额就在1600多亿元。随着我国城市化快速推进和旧城改造加快，住房交易规模还将保持较快增长。
第二、2006年国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》，对土地税收制度进行改革，明确规定土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中安排，并实行严格的"收支两条线"管理。新的土地出让金制度在很大程度上消除了地方政府对土地财政的依赖。尽管目前还存在一些地方出现新的土地财政的现象，但从中央政府的态度及各地的实际做法来看，这种现象最终得以改变。
第三、长期以来，我国居民的储蓄倾向较高，消费倾向较低，由此形成巨大的投资需求。我国住房金融体系不断发展，住房公积金制度、住房信贷制度在不断扩大。目前我国住房金融供给占全部金融供给的20%，而在发达国家，这一比例达到40%。随着未来住房金融体系的不断健全以及金融创新的不断涌现，居民购买住房的资金将能够获得越来越有力的保障。另一方面，我国住房保险、住房租赁管理等房地产业配套服务逐步发展也为释放更多的住房需求创造了更好的条件，从而使更多的有效需求得以实现。
第四、我国房地产市场发展起步较晚，但发展速度较快，一些与之相适应的法律法规及市场管理制度正在逐步建立健全。对土地市场的管理以及土地供应制度的改革对规范土地市场，保障土地供应将发挥越来越重要的作用。同时在住房市场管理方面，经济适用住房管理、住房税收及信贷管理、住房价格管理、住房预售管理等方面正不断趋于规范和严格。在制度上对市场投机及不规范交易行为进行限制，以规避市场风险，引导市场健康平稳发展。
第五、中国是一个典型的二元社会、二元经济结构，农民离开土地以后，如果城市不接纳或者没有达到预期目标，又回到农村，他将一无所有。农民一旦在城市有了住房，他才可以实现真正的市民化，住房是农民真正市民化的门槛。政府不可能大规模直接建设大批低租金的住房，提供给低收入者，只能由住房保障体系解决。
